Huur controle en huur subsidiëring regels in vele steden maken situaties waar huurders vaak huur aanzienlijk lager ligt dan marktpercentages betaalt. Dientengevolge, zijn buy-out leasebetalingen aan de huurder door de verhuurder gemeenschappelijk. Aangezien deze betalingen aanzienlijk zijn kunnen, is het belangrijk om te begrijpen van de fiscale behandeling voor zowel de huurder als de verhuurder.
Overzicht
Huur controle en huur subsidiëring situaties zijn gemeenschappelijk in vele grote steden in de Verenigde Staten. In combinatie met verhoogde stedelijke onroerend goed waarden, kunnen de richtsnoeren scheppen aanzienlijke verschillen tussen de beursmarkt huur en de huur die werkelijk door de huurder, ook bekend als de huurder betaalde.
Daarom, verhuurders, ook bekend als verhuurders, kunnen vaak bieden deze huurders belangrijke contant geld prikkels te ontruimen van hun appartement en de lease-overeenkomst te annuleren. Na annulering van het huurcontract, de huur gecontroleerd of gesubsidieerde verhuur nieuw kan worden gehuurd bij hogere beursmarkt huurprijzen. Dit proces staat bekend als een lease buy-out.
Verhuurder behandeling
De verhuurder die de betalingsopdracht is vereist om te profiteren van het bedrag van de betaling van de buy-out--het niet onmiddellijk kan worden geclaimd als aftrek inkomstenbelasting. De buy-out betaling kan dan over meerdere toekomstige perioden door afschrijvingen worden afgetrokken. De afschrijvingsperiode varieert afhankelijk van het gebruik van de ruimte na de buy-out. Als de eigenschap wordt onmiddellijk verhuurd onder meer gunstige voorwaarden voor de verhuurder, moet de buy-out worden afgeschreven over de looptijd van de latere lease. Echter als de eigenschap is vervolgens gerenoveerd voordat het opnieuw geleasde, de buy-out meestal zou worden beschouwd als onderdeel van het onroerend goed en moet in mindering worden gebracht over de bijbehorende looptijd van de onroerende goederen, meestal 27.5 of 39 jaar.
Huurder behandeling
De Internal Revenue Code en de daaropvolgende interpretatieve jurisprudentie is gebleken dat een huurder buy-out kan worden beschouwd als een meerwaarde als de onderliggende bezit van de huur zelf een kapitaalgoed. Dit is zeer gunstig omdat langdurige kapitaalwinsten worden belast tegen speciale verlaagde inkomstenbelasting.
Helaas is de meerderheid van de controle van de huur en de huur subsidiëring regels gelden alleen voor individuele inkomen belastingplichtigen die hun geleasde eigendom voor persoonlijk gebruik gebruiken. De IRS kan geen deze belastingbetalers beweren verkoopwinsten behandeling op de leasebetaling buy-out. In plaats daarvan, moet het bedrag van de betaling worden erkend als gewone inkomsten in het jaar ontvangen.
Huurder verbeteringen
Het is mogelijk dat de huurder om gedeeltelijk of zelfs volledig te voorkomen dat de behandeling van de gewone inkomsten van de leasebetaling buy-out als alle of een deel van de betaling kan worden gecategoriseerd als een vergoeding voor de verbetering van de huurder.
Typisch, omdat huur controle huurders recht hebt op het vernieuwen van leases meerdere jaren, zij kunnen stellen aanzienlijke investeringen ter verbetering van de waarde van hun geleasde eigendom, sinds in hun ogen, hun rechten vernieuwing op lange termijn zijn bijna neer op eigendom. Als de betaling van de buy-out is gestructureerd om te voorzien in een vergoeding van deze verbeteringen, wellicht het gedeelte van de buy-out gecategoriseerd als een vergoeding niet erkend te zijn door de huurder als gewone inkomsten.