In de meeste staten worden onroerendgoedbelasting gedeeltelijk betaald in achterstallige betalingen, wat betekent dat tegen het einde van het belastingtijdvak in plaats van aan het begin. De belastingen van het bezit die u betalen op 1 oktober van een bepaald jaar--2015, bijvoorbeeld--dekking de belastingen die toenemen op uw eigendom voor het gehele kalenderjaar 2015.
Onroerende voorheffing Arrears
Normaal gesproken is een betaling "achterstand" omdat het verleden verschuldigd. In de discussies van de onroerende voorheffing, terwijl de belasting die u op haar vervaldag betaalt is echter voor belastingen gedeeltelijk opgebouwd vóór die datum--vandaar het idee van "achterstallige betalingen"--het is een tijdige betaling. Als een eigenschap wordt gewijzigd handen laat in het fiscale jaar--elk moment na de vervaldatum aan het einde van het belastingjaar-- sommige complicaties aan de termijn te verrichten betalingen gerelateerde hieruit zou kunnen voortvloeien.
Koper en verkoper eerlijk deel van de onroerende voorheffing
Neem aan dat een huis precies 10 maanden na het begin van het belastingjaar is verkocht. In alle eerlijkheid is de verkoper verantwoordelijk voor slechts 5/6 van de totale belasting betalen voor dat belastingjaar--de belastingen die ontstaan tijdens de eerste 10 maanden. De koper is verantwoordelijk voor de laatste twee maanden, ze de juridische eigenaar toen. Aangezien al de verkoper heeft het volledige jaar belastingen betaald, is ze vanwege een restitutie.
Deze opsplitsing van de belastingaanslag in twee afdelingen--1/6 en 5/6 in het voorbeeld--heet proration. Het betekent gewoon de handeling van het verdelen van de fiscale verplichting volgens de perioden van de eigendom van de koper en de verkoper.
Waar verwarring kan ontstaan
Kopers en verkopers worden soms verward door het verschil tussen het belastingjaar en de vervaldatum op de belastingen. Dit treedt meestal op omdat hoewel onroerendgoedbelasting worden gesproken als "besteed in achterstallige betalingen", in werkelijkheid zij gedeeltelijk in achterstallige betalingen en gedeeltelijk in voorschot worden betaald. Bijvoorbeeld, als het fiscale jaar van januari t/m December loopt, kan de vervaldatum van die belastingen vallen in oktober, wat betekent dat effectief de eigenaar negen maanden in achterstallige betalingen en de resterende drie maanden van tevoren betaalt.
Wanneer de koper het huis na 1 oktober koopt, is zij verantwoordelijk voor de belastingen die reeds betaald door de verkoper tot het einde van het jaar. Als borg op 15 november sluit, bijvoorbeeld, is de verkoper heeft recht op een korting ter hoogte van de belastingen betaald al op die eigenschap vanaf 15 november door 30 Dec.. Normaal gesproken, dit wordt afgehandeld door de verkoper van het volledige jaar onroerendgoedbelasting betalen, en terug in depot wordt gecrediteerd voor het bedrag betaald na het einde van zijn eigendom--de sluitingsdatum. Dit bedrag wordt toegevoegd aan de verkoper verschuldigde bedrag.
Deze credits en automatische incasso's worden verder verduidelijkt in de HUD-1 verklaring vereist door federale wet sluiten. Gegeven aan alle kopers en verkopers bij de afsluiting van de borg, toont het de onroerende voorheffing bij- en afschrijvingen die zijn toegewezen aan de koper en de verkoper.