Elke staat heeft een set van statuten omgaan met negatieve bezit--het nemen van de onroerende goederen van een ander door de langdurige bezetting van algemene stemmen. California's normen kunnen met name lastig om te navigeren. Een verklaring, als Los Angeles onroerend goed advocaat Melissa C. Marsh notities, is dat Californië rechtbanken houd niet van toekenning van een rustige titel aan de overtreder in het geval van een negatieve bezit. Als u hoopt om te zegevieren tegen de ware eigenaar, is de standaard van bewijs zeer hoog. Verwarrend, hebben recente rechterlijke beslissingen en invloedrijke academische advies gemaakt onzeker wat dit bewijs moet zijn.
Vereisten voor negatieve bezit in Californië
Californië wetboek van burgerlijke rechtsvordering §325 en delen van §§315-330 beschrijven de vereisten voor een overtreder van bezetting tot juridische bezit:
De bezetting moet vijandig.
Dit betekent niet agressieve actie. Er zijn drie tegenstrijdige normen voor vijandige bezit in verschillende statuten van de staat. Dit zijn:
- De "regel van Maine." Dit vereist dat de overtreder weet dat hij is trespassing.
- De "regel van de Connecticut." Deze interpretatie vereist alleen dat de overtreder het land bezetten. Zijn toestand van de geest is niet een probleem; Hij kan weten dat hij is trespassing of kan hij niet.
- De "goede trouw" regel. Dit rechtstreeks in tegenspraak is met de Maine-regel, en vereist de overtreding te voorkomen als gevolg van een goede trouw of de onschuldige fout.
Welke van deze voorrang is verre van duidelijk. Bijvoorbeeld, een California Department of Transportation document worden van Californië nadelige bezit vereisten beschreven en lijsten van de drie vijandig bezit-normen zonder opgaaf die zou heersen als ze in conflict.
Een invloedrijke 1985 wetenschappelijke paper door noordwestelijke wet School Professor Thomas W. Merrill heeft bedacht in latere rechterlijke beslissingen in de staat. Merrill betoogt dat de juiste oplossing waar een overtreding die voldoet aan de eisen van de staat voor negatieve bezit heeft plaatsgevonden voor de overtreder de bezit te mogen, maar voor de echte eigenaar te worden vergoed voor zijn verlies van eigendom, vooral waar de overtreding kwader trouw was. Dit gunsten van de Connecticut-regel, maar biedt een betaling die voorheen niet in het geding waren. Niet incidenteel, het maakt het resultaat van een ongunstige bezit van Californië passen bijzonder onzeker.
Het bezit moeten reëel, Open en beruchte
"Werkelijke" hier onderscheid gemaakt tussen echte bezetting--bijvoorbeeld door iemand een hut bouwen en wonen op de eigenschap-- en iemand beweert slechts een rechtsvordering, zoals door het plaatsen van het land met "Geen overtreding" mededelingen zonder het eigenlijk te bezetten.
Het onderscheid tussen "open" en "beruchte" is te verwaarlozen. Commentatoren probeer te onderscheiden, echter met een beschrijving van "open" als zijnde in het zicht en niet geheimzinnig en "beruchte" als onvermijdelijk duidelijk zelfs toevallige voorbijgangers.
Het bezit moet zijn exclusieve en continu
"Exclusieve" bezetting vereist geen levende alleen; het is noodzakelijk dat de overtreder act als de eigenaar van het pand, verzet tegen pogingen van anderen om te bezetten de eigenschap zelf.
De eis voor de bezetting continu moet niet te letterlijk worden genomen. Iemand die op het terrein woont kan veilig verlaten om te gaan werken of winkelen voor leveringen zonder de juridische continuïteit van hun beroep in gevaar te brengen. Meningen verdeeld over seizoensgebonden beroepen--een bezetting van een blokhut tijdens het jachtseizoen, bijvoorbeeld-- of periodieke beroepen--zoals een overtreder woont regelmatig op de eigenschap in het weekend. Uitspraken in het algemeen eens dat incidenteel beroep komt niet in aanmerking. Wanneer een occasionele overtreder reenters de eigenschap, de klok niet verder uit toen de bezetter het verliet--het begint opnieuw.
California's andere eisen
Californië, heeft in tegenstelling tot verschillende andere Staten, twee verschillende tijden van de minimale voor een bezetting te kwalificeren als juridische bezit. In het eenvoudigste geval, moet de overtreder de eigenschap bezetten voor 20 opeenvolgende jaren. Echter, als de overtreder jaarlijkse onroerendgoedbelasting gedurende vijf opeenvolgende jaren, zijn bezetting betaalt kunnen in aanmerking komen als bezit.
Een andere onopgeloste kwestie door advocaat Marsh is de zogenaamde "vordering van recht," soms aangeduid als een 'kleur van de titel'. In sommige uitspraken, rechtbanken hebben gezien de presentatie van een akte, zelfs wanneer het is juridisch waardeloos is, als het gewicht aan een bewoner de vordering toe te voegen. Dit kan gebeuren wanneer een partij onwetend een ongeldige stoppen-vordering daad koopt, niet wetende dat een geldige en tegenstrijdige titel aan het bezit al bestaat.
