Aflevering land contract, ook bekend als de overeenkomst voor de daad, is een variëteit van de eigenaar van het onroerend goed financiering waarmee een koper en verkoper te slaan van het goedkeuringsproces van de bank en rechtstreeks met elkaar samenwerken. Land contracten zijn een gemeenschappelijke manier om te kopen en verkopen van onroerend goed in de staat Michigan, en elk land-contract kan variëren als gevolg van de flexibele aard van de deal, maar er zijn overeenkomsten die elke partij moet verwachten.
Basisbegrippen
Het typische land-contract, in Michigan en elders, is de leverancier in te houden de akte zijn eigen naam als onderpand terwijl hij tijdelijk Financiën aangedrongen aankoop voor de vendee. De leverancier wil meestal een 30-jarige lening, met een ballon betaling verschuldigd na vijf of 10 jaar. Zij eens over een prijs-, rente- en aanbetaling, die gemiddeld is klein en varieert van 1 tot 10 procent. De vendee ook stemt in met de eigenschap handhaven en noodzakelijke reparaties uitvoeren, evenals de eigenschap belastingen en verzekeringen betalen. Aanbiedingen zijn opgenomen met de county recorder van daden.
Betalingen en belastingen
Gemiddelde contractvoorwaarden van de Michigan land noemen voor de afschrijving van een 30-jarige waarvoor de vendee te betalen het volledige saldo na afloop van de periode van de leverancier-Financiën. Dit gebeurt meestal via vendee herfinanciering. De betalingen die de vendee tijdens de term maakt accumuleren een billijk deel voor haar; dat vermogen wordt gebruikt om te herfinancieren op een lening van de bank, en de leverancier volledig is betaald. Indien dit het geval is, stuurt de leverancier de titel naar de vendee.
Wanneer dingen verkeerd gaan: verval
Als de vendee defaults, kan Michigan de leverancier de rechten van de verbeurdverklaring, mits de clausule in de koopovereenkomst is opgenomen. Verval kan de vendee gewoon retourneert de eigenschap naar de leverancier, als hij achter op betalingen valt en kan geen ze make-up. De vendee heeft 90 of 180 dagen om te genezen van de standaardwaarde, afhankelijk van de hoeveelheid geld die ze in het contract heeft gestort. Als ze de standaard kan niet genezen, de eigenschap wordt geretourneerd naar de leverancier en de leverancier houdt de betalingen als forfaitaire schadevergoeding.
Wanneer dingen verkeerd gaan: Foreclosure
Michigan biedt ook leveranciers het recht te verhinderen niet-gerechtelijk als de koopovereenkomst een macht van verkoop-component bevat. Dit betekent dat de verkoper niet hoeft te gaan door middel van het gerechtelijk systeem terug te vorderen van het huis. De leverancier kan ook gerechtelijk verhinderen onder Michigan wet, maar wel trager en duurder. Het grote verschil tussen verval en afscherming is dat in verval, de vendee huidige door gewoon betalen het achterstallige saldo (en vervolgens in de eigenschap, kan blijven, mits ze huidige blijft). Afscherming versnelt het volledige saldo; en daarnaast kan het dwingen van de vendee aansprakelijk te zijn voor elke tekortkoming die niet met de verkoop van het pand tevreden is.
Leverancier van standaard
Michigan biedt ook bescherming voor de vendees in het geval dat de leverancier niet kan leveren een duidelijke titel op de tevredenheid van het contract (betekenis, de vendee betaalt de leverancier volledig). De vendee kunt beveiligen een hoforde die leidt van de leverancier moet leveren van de akte. De vendee kan ook annuleren van het contract van de grond, en eisen de terugkeer van gestorte sommen in de eigenschap. Tot slot, de vendee kunt schadevergoeding extra geld.
